[부동산]마포 성산시영 아파트 DMC 래미안 e편한세상 앞으로의 전망 예측
안녕하세요
오늘은 마포구에 위치한 성사시영 선경 아파트에 대한 내용을 작성해 보려 합니다.
몇 주전, FC서울 축구 경기 관람을 하러 월드컵 경기장을 찾았었는데, 잠깐 시간이 남아 주변 아파트들을 구경 했습니다.
먼저 아래 지도로 한번 보겠습니다.
월드컵 경기장 오른편에 위치한 성산 시영아파트는 시영대우, 시영선경, 시영유원으로 나눠져 있습니다.
1986년에 준공된 성산시영아파트는 대우·선경·유원 등 3개 건설사가 지은 것으로 최고 14층 33개 동, 총 3,710가구로 구성된 중층 재건축 단지 입니다.
단지 내 아파트 동 간 간격이 넓어 평균 용적률은 145% 정도되며 3종일반주거지역이 대부분임을 감안하면 230~300%에 달하는 재건축 용적률이 나올 것으로 예상하고 있습니다.
따라서, 강북에서 재건축 단지를 찾는다면, 마포 성산 시영 아파트가 단연 최고의 단지가 될 것으로 예상하고 있습니다.
하지만,
2016년 현장조사인 예비진단을 통과했음에도 불구하고, 정밀안전진단, 용역비가 4억원 정도 나와 안전진단 비용을 마련하느라 비용납부를 미루는 와중에 안전진단 강화 방침이 발표 되었습니다.
이같은 방침이 나오자마자 세대별로 비용을 걷어 3월2일 납부했지만, 예치금 납부가 아닌 계약체결이 기준이라는 국토부의 해석에 재건축은 멀어졌습니다.
다만, 순조롭게 재건축이 진행되기보다는 여러가지 에로사항들이 발생하고 있기에 투자에 각별한 주의가 필요할 것 같습니다.
성산시영아파트는 재건축 추진세력이 2군데로 나뉘어져 있었고, 추진위가 서로 대립하면서 안전진단에 실패했고, 두 세력은 그간의 책임을 인정하고 사퇴를 하였습니다.
먼저 예비안전진단을 통과 하면서 집값이 수직 상승할 것으로 예상했으나 재건축 초과 이익 환수제, 안전진단강화로 인해 섣불리 달려드는 매물대가 없는것으로 보이고, 강남과는 다르게 적극적으로 재건축을 밀어부치는 성향이 아니라, 단합이 잘 안되고 곧 될테니 기다려 보자는 성향이 있는것 같습니다.
일부 카페글을 찾아보니, 다시 단합을 해서 재건축을 진행하기 위해 분발하는 모습을 볼 수 있었습니다.
첫 시도에서 실패의 경험이 있었으니, 두번째 시도에서는 좋은 성과를 낼 수 있지 않을까 하는 희망을 볼수 있는것 같습니다.
재건축을 꿈꾸는 성산시영의 평당 가격이 2500만원을 넘나들고 있는 반면, 경의 중앙선 북쪽에 위치한 DMC 래미안은 2012년에 완공되어 평당 2500만원 정도 부르는것 같습니다. 즉, 재건축을 진행하지 않아도 30평 초반대에 매매를 하려면 8.5억~9억이 필요 합니다.
성산시영이 대부분 작은 평수의 아파트 들이라서 현재 6억 부근에서 거래가 되고 있는것인데, 2012년 아파트 들도 6억 중 후반에 거래가 되고 있는 중이니, 매매를 할 때 많은 고민을 하게 됩니다.
완벽한 재건축 승인으로 진행을 하게 되더라도 재건축 분담금을 지불 해야 하고, 집 값이 오르면 초과 이익이 환수될 것이고, 지금 시작 하더라도 완공 시점이 3~5년 후가 될 것이기 때문에 물가 상승 및 마음고생을 합하면, 지하철이 조금 먼 것을 제외하면 경의 중앙선 북쪽에 위치한 DMC 아파트들을 매수하는것도 나쁘지 않아 보입니다.
성산시영의 재건축으로 인한 집값 상승이 주변 아파트들에게도 영향을 미칠것이기 때문에 집값 상승의 효과를 같이 볼 수 있을 것으로 예상합니다.
지금 성산시영을 매수한다고 하면 최근 전세가 잘 구해지지 않기 때문에 거주를 예상하고 매수 하는것을 추천 드립니다.
여의도도 40년이 넘어서야 재건축을 다시 논의 한다고 하니, 성산시영의 33년 노후 아파트에서 조금 더 기다려야 하지 않을까 하는 생각이 듭니다.
정부 정책의 영향이 직접적으로 타격을 맞은 재건축단지가 아닐까 생각 됩니다.
부동산 정책을 완하하는 정부가 다시 들어서야 재건축이 진행될 수도 있을것 같습니다.
