안녕하세요
저는 매일마다 부동산 카페에서 올라오는 최신 글들을 읽어 봅니다.
인기 많은 글들도 모아서 한번에 보고 있구요
2월 전 까지 ㅇㅅ이란 분께서 재미있게 글을 올려 주셔서 아주 잘 보고 있었는데
요즘은 바쁘신지 간간히 짧게 올려 주는것만 있습니다.
대충 내용은 이러 합니다.
일부 점찍은 동네는 2월부터 매물이 잠길 것이고 우주로 가격이 상승할 것이다. 라는 내용인데, 일부는 맞고 일부는 가려서 들어야 하는 부분이 있는것 같습니다.
점찍었던 동네는 누구나 부동산 초보도 알수 있듯이 이미 비싸고 오를것으로 알고 있던 동네였으며, 적은 자본으로는 투자 할 수 없는 동네 였습니다.
정말 작년 12월 부터 서울에서도 호재가 있는 동네들을 가격이 엄청나게 올라가고 있었습니다. 마포, 용산, 양천, 동작, 성동, 서초, 강남, 송파, 강동, 광진, 분당, 판교
다 올랐습니다.
마포는 어려가지 호재가 있었습니다. 먼저 경의선 숲길을 개발하면서 도심지에 휴식 공간이 생기게 되었고, 광화문, 시청, 종로, 중구 쪽의 직장을 가진 사람들의 가까운 출퇴근이 가능한 거리이기에 직주근접의 효과를 볼 수 있는 곳입니다. 따라서 8.2 대책 이후, 실 거주자들이 매물을 사들이는 효과를 볼 수 있었고, 매매 거래가 진행 됨에 따라 가격이 계속 치솟는 현상을 보여 줬습니다.
그 중에서도 마래푸가 대장 아파트로 시세를 주도해서 이끌고 있습니다. 현재 거래 가격이 34평에 12~13억 선에서 매매가 이뤄지고 있는것 같습니다. 대단지의 희소성을 가지고 있고, 2014년도에 준공 되었지만 주변 아파트 중에서는 새 아파트로 분류가 됩니다.
제가 임장을 갔을때는 고덕을 이미 보고 왔을 때라, 대단지라고는 하지만 아쉬움이 많이 있었습니다. 언덕과, 동별 높낮이가 있어, 오르막을 어쩔 수 없이 조금은 걸어야 합니다.
다음으로 용산은 너무나 많은 호재들과 투자자들이 있기 때문에 저보다는 전문가들의 블로그를 보는것이 더 나을것 같습니다. 그것보다, 용산과 마포 사이의 신공덕과 효창공원 사이의 가격이 굉장히 매력이 있습니다.
용산으로 속해 버린다면 가격을 엄청나게 치솟고 있습니다. 도원삼성래미안의 경우에도 위치는 거의 마포라고 봐야 하지만, 용산구에 속해 있다는 이유로 가격의 상승률은 마포를 따라가는것이 아니라 용산구의 상승률을 따라가고 있습니다. 2015년에 24평 4억초반을 기록 했었는데, 지금은 7억을 넘기고 있습니다. 오래된 아파트에 높은 언덕에 위치 하면서도 꾸준히 가격이 상승하고 있습니다.
신공덕 삼성래미안도 마찬가지 입니다. 공덕역에서 오르막을 올라가야 하지만, 직주근접의 효과 때문에 매물이 없어서 못사는 상황입니다.
앞으로 들어올 민족공원과 용산의 국제업무지구 개발로 인해 용산, 그리고 용산에 근접한 마포는 추가적인 상승이 예상됩니다.
나머지 지역들도 계속 상승 할 것이라는 의견이 있었는데, 현재 3월 중순으로 접어 들자, 오히려 강남의 매수세가 조금 꺾인듯한 느낌은 있습니다. 보통 오늘이 월요일이라, 토, 일요일에 거래 된 물건들이 네이버 부동산거래창에 매도완료 라고 표시가 막 떠 있어야 하는데, 오늘은 그렇지 않았습니다. 같은 매물이 계속 나오는 것인지, 오늘 날짜로 매물이 더 올라와 있는듯한 느낌이 듭니다.
또한, 부동산카페 여기 저기서 상투 하는게 아닌가? 라는 확신은 아니지만, 의문문 같은 글들이 올라오고 있습니다. 하락은 아니지만, 예전처럼 하루에 1000씩 올라가는 거래는 아닌것 같습니다. 잠시 숨 고르게 하는 정도이지, 여전히 호가는 높게 책정되어 있습니다.
자, 그럼 좀 방향을 틀어서 폭락, 패닉 이라는 글들이 나타나는 곳을 살펴 보기로 하자.
1. 창원 경남 부산(해운대제외)
창원의 경우, 기계 산업이 하방향으로 내려오고 있는 사오항에, 공급이 엄청나게 쏟아졌고 대출규제, 부동산 규제에 겹처, 일부 아파트는 분양대비 10%도 청약신청을 하지 않았다고 합니다. 특히 거제도는 조선경기 악화로 공급은 늘어나는 대신 인구는 줄어들고 있는 상황이라 앞으로 입주를 기다리고 있는 아파트들에 대량 공실이 생길 것으로 예상 된다고 합니다.
2. 동탄
동탄에 엄청 난 공급량이 쏟아지면서 갭투자 했던 사람들이 손해보기 시작한 것으로 파악 됩니다.
위 두 사례를 보면 수요를 제대로 예측하지 못해 발생된 과잉 공급에 의한 하락이 원인으로 파악 됩니다.
이 외에도 현재 뉴스에서 다루고 있는 내용들을 보면 역시, 공급과잉에 의한 하락으로 볼 수 있습니다.
하지만, 서울은 다르게 봐야 할것 같습니다.
일부, 꼭지점이네 상투잡네 라는 글들이 올라오는것 같지만, 정확인 지역과 동네를 확인 해 본다면 다 이유를 찾아 낼 수 있습니다.
서울은 이미 확장 할 곳은 다 아파트가 들어섰고, 재개발에 대한 요건은 더욱 강화 되었기 때문에 도시재생 또는 리모델링을 통해서 개발 할 수 밖에 없습니다. 사람들은 서로 이익의 재 분배 원칙을 실행하기 위해 중심지로 모일 것이고, 늘어나는 수요를 충족 못시키고 있기 때문에 집값은 상승할 수 밖에 없습니다.
누구나 쉽게 서울에 투자하라 라고 말할 수 있습니다.
문제는 적은 돈으로 높은 수익을 내는 투자를 할 수 있냐는 것입니다.
역세권에, 호재가 있어야하고, 공원이며 학교가 주변에 있어야 한다는 것을 다 따진다면 높은 비용을 지불 할 수 밖에 없습니다.
따라서 한, 두가지가 부족한 부분을 저렴하게 찾아 5년정도 길게 투자를 한 후, 부족한 부분이 도시개발로 인해 충족 되기를 기다리는 것이 좋습니다.
자, 주저 없이 제 생각을 작성 했는데, 다음 부터는 한, 두가지가 부족하지만 개발 가능성이 충분한 곳을 찾아서 리뷰 해 보도록 하겠습니다.
