[부동산]경기도 시흥시 배곧신도시 투자 검토

안녕하세요

오늘은 배곧 신도시에 대해서 알아 보겠습니다.

요즘 기사들을 보다 보니, 다른 신도시들도 마찬가지겠지만 발전을 많이 이루고 있었습니다. 인프라들이 어느정도 다 들어선 도시들은 이미 집값이 많이 상승을 했고, 배곧은 아직 더 갈길이 멀어 보여서 한번 선정을 해 보았습니다. 그만큼 상승 여력이 있을 수 있다는 것이고, 투자만 봤을때, 이익을 볼 수 있을 것으라 생각 했습니다.

먼저 배곧 신도시의 위치부터 보겠습니다.

경기도 시흥시에서 신도시 사업을 추진하는 곳으로 정부가 주도하는 신도시 사업은 아닙니다. 오이도 역에서 서해쪽으로 사다리꼴 모양의 땅 부지를 모두 배곧 신도시라고 지정되어 있습니다. 군자대교를 건너면 송도로 갈 수 있으므로, 송도의 인프라를 이용 할 수 있는 가까운 거리 입니다.

배곧대교로 만들 예정이라고 하는데, 완공된다면, 송도 신도시와 비슷한 수준의 동네가 되지 않을까 예상 해 봅니다. 일단, 지리적으로는 소래포구를 끼고 있기 때문에 수변공원 주변으로 위치한 아파트들은 조망권을 확보 할 수 있을것 같습니다.

신도시 개발사업은 신세계 아울렛이 입점 해 있는 정왕교차로 부근부터, 서울대학교 시흥 캠퍼스가 들어온다는 지역까지 학교와 아파트가 다 들어왔고, 서쪽의 배곧대교가 들어온다는 지역도 일부 개발이 되었습니다. 지금은 나머지 지역들에 대해서 서울대학교 캠퍼스 부지와 대우조선해양 R&D 센터를 제외하고 대부분 아파트들이 들어온다고 합니다. 

신도시 단지 내 환경 분석

다들 새로 지어진 아파트 들이라서 단지들이 아주 깔끔하게 되어 있습니다. 동 호수만 잘 고른다면 위에서 제가 말한 바다 조망의 빛이 잘 들어오는 집을 구할 수 있을 것 같습니다.

단지 가까이 CGV, 메가박스, 롯데마트 등 편의 시설들이 다 갖춰져 있습니다.

송도의 집값을 살펴 보겠습니다.

송도의 센트럴파크 주변으로 30평대 5억대로 형성되어 있습니다. 하지만 배곧은 3.5억대로 형성되어 있기 때문에 개발만 문제 없이 진행 된다면 송도에서 5분거리로 1.5억 갭은 가파르게 따라 잡을 수 있을 것입니다.

자, 더 볼것도 없습니다.

병원과 학교가 들어오는것이 확정 되었고, 초중고 모두 갖춰져 있는 곳에다가 초등학교 2곳이 더 들어올 예정입니다. 기업체들도 일부 이동이 된다고 하니 충분히 집값 상승 할 기운을 가지고 있습니다. 여기까지가 제가 본 장점이가 가격이 상승할 수 있는 토대가 마련 되었습니다.

지금부터는 단점을 보겠습니다.

시흥은 아직 사람들의 인식으로는 시골이다, 멀다, 불편하다 라는 의견이 많습니다. 다 맞는 말이고, 교통 해소에 대한 해결책이 제대로 시행되지 않고 있다는 것이 큰 문제 입니다. 앞으로 지방선거에서 국회의원들이 다양한 아이디어를 가지고 교통 해소난에 대한 제안을 들고 나올것 같은데, 제 생각에 지하철이 들어온다는것은 막대한 사업비와 철도의 비 효율성 때문에 어려움이 있을것 같습니다. 버스를 활성화 시켜 교통난을 해소해야 하는데, 송도에서 나오는 차량과 광명에서 들어오는 나들목인 월곶 교차로에서 교통난이 심해질 것으로 예상 됩니다.

교통은 학교와, 병원, 직장이 늘어나면 마곡처럼 임시 교통편들이 생겨났다가, 추후 노선이 생겨나는 방식으로 점차 늘어날것 같습니다.

그리고, 15,000여 세대 이상의 입주 물량이 기다리고 있습니다.

배곧 신도시 아래쪽에 위치한 복도식 아파트들이 아주 많은것을 볼 수 있습니다. 대부분 2000년도 이전에 지은 아파트 들이라서 여기에 오랫동안 살고 있던 사람들이 새 아파트로 이동해 가면서 입주 물량들의 베이스를 채워줄 것으로 예상 됩니다. 하지만, 이전 복도식 아파트 들을 정리 해야지 입주 할 수 있을텐데, 현재 매물로 나온 물건들이 어마어마하기 때문에 쉽게 정리하고 들어가기가 어려울 것으로 예상 됩니다. 2019년 입주 시기가 되면,,,, 그때쯤이면 아파트들이 다 지어져서 아파트 가격이 상승 했을 터인데, 입주자가 부족해서 급매로 나온 물건들이 있을 것으로 예상 됩니다. 지금 사기보다는 그때를 기다렸다가 부동산에서 급매 나온것을 소개 받는것이 더 좋을 것으로 예상 됩니다.

인프라는 갖추어 지고 있지만, 주변에 위치한 회사나 기업들의 규모가 조금 작은것 처럼 보입니다. 배곧 아래쪽으로 대규모 공단처럼 보이는 구역들이 보이는데, 현재 이 주변 기업들이 전자제품과 관련된 회사 들인지, 반도체 관련 회사 들인지,, 좀 알아볼 필요가 있을것 같습니다. 지방은 관련 산업의 활황 또는 관광에 따라서 수요가 결정되기 때문에 입니다. 수원과 가까우니, 전자쪽일 수도 있고, 인천 부근이니 물류관련 사업일 수도 있습니다.

마지막으로 공기 입니다.

중국 미세먼지의 공격으로 서해안쪽에 산다는 것 자체가 부담으로 느껴집니다. 요즘 서울에 날아오는 미세먼지들이 너무나 공격력이 쎄서, 한번 나갔다오면 목이 아픈것 같습니다. 높은 아파트에서 뿌연 하늘을 계속 봐야하는것이 아쉽게 느껴 집니다. 이건 뭐 배곧이 아니더라도 느끼는 감정일 테지만 왠지 그런 기분은 드네요

아무튼, 이 기분을 덮을 수 있을만한 쾌적한 공원과 자연환경이 인공적으로라도 조성 되어야 합니다. 송도는 센트럴파크때문에 사람들이 쾌적함을 느낄수 있는것 같습니다.

자 결론적으로, 배곧은 아주 매력적인 도시 입니다.

충분히 투자 가치는 있으나, 아직 매수할 시기는 아닌것 같습니다. 19년 입주 물량이 폭발할때, 정왕역 부근이 올드타운들의 시세들이 급락을 할 것이고, 입주 못해서 급매로 나오는 매물을 잡아도 늦지 않을것 같다는 생각이 듭니다.

단, 서울로 출퇴근을 해야 한다면 비추 입니다.

주변에 살거나 갭투자처를 찾는다면 추천 해 드립니다.

꼭 공감 늘러주세요!!